Por Glória W. de Oliveira Souza[1]
A arquitetura
construtiva é um produto na qual a vida útil de um prédio depende de vários fatores
intrínsecos à construção e ao ambiente em que o edifício está. Em média,
um prédio dura de 50 a 100 anos, mas isso vai depender muito de como foi
construído, do uso ao longo dos anos e da manutenção. Portanto, um imóvel não
deve ser tratado como produto perecível. Pelo contrário. Em razão de suas
características, a valorização tem ritmo acelerado; a não ser que seu ciclo de
vida tenha sofrido enormes e profundas deteriozação.
Entretanto, um pé de alface,
vendida em bancas de feiras-livre, tem uma vida útil perececível que não dura
mais do que seis horas, o tempo de duração deste tipo de comercialização.
Nesta, o valor remuneratório do produto logo na abertura de uma
feira-livre (por volta das 6h00) difere da mesma quando é vendida perto do
encerramento (por volta das 12h00)
Recentemente
uma empresa instituiu no mercado de venda de imóveis uma modalidade em que
recomenda aos proprietários a redução no valor, alegando que a prática atrairia
mais interessados. Ignorando a obviedade, a empresa despreza o que move as
pessoas no desejo de adquirir imóvel. Não é a atratividade
(capacidade de atrair, de chamar a atenção, de encantar; produtos sem atratividade não são comercializados) dos preços,
mas sim a sua necessidade de possuírem um local seguro e próprio para habitar.
E assim pensam porque a natureza de um imóvel é a sua longevidade e durabilidade.
Portanto, não se deve confundir atratividade com efetividade de venda. Ao longo
da longevidade de um imóvel está os investimentos e cuidados aplicados que os
fazem o mesmo ter sua longa existência. Isso sem falar que o imóvel – a
depender de sua localização, facilitação de serviços e produtos, apegos culturais,
entre outros - elevam o valor intrínseco do mesmo.
A mesma
empresa que pratica essa modalidade de marketing, contradiz com estudos
próprios de mercado em que apontam que a prática visa tão somente reduzir a
remuneração ao proprietário, pois o valor da comissão – 6% do valor da venda –
não muda (é lei), pois, a empresa apenas ‘empresta’ sua plataforma e retém
parte desse índice. Estudos realizados no primeiro trimestre de 2024 apontam
aumento de 3.73% no metro quadrado (m2) em comparação com o ano anterior. Para
efeito comparativo, escolhemos o bairro Bela Vista, área central da cidade de
São Paulo e conhecido por seus serviços, acontecimentos e atendimentos às
necessidades individuais e coletivos.
No
primeiro trimestre de 2024 houve alta tanto nos valores anunciados como nos
contratados. A valorização é visível em comparação com o quarto trimestre de
2023, com alta de 2,03%. Como exemplo, um imóvel no bairro com 53 m2 anunciado
pelo proprietário por R$ 370 mil, foi recomendado pela empresa para reduzir
para R$ 315 mil. Só que o valor auferido no primeiro semestre é de R$ 7.570 o
metro quadrado. Ora, ao fazer-se uma simples conta de multiplicação, o valor
real – de mercado – deveria ser de R$ 401.210. E não R$ 315.000, já que o
bairro é um dos mais caros da cidade em metros quadrados na cidade. Neste
exemplo, os imóveis da Bela Vista viraram pés-de-alface.
Mas,
como numa geada com granizo numa plantação de pés-de-alface, a plataforma
também não se importa com o prejuízo do ‘produtor rural’ (aqui o proprietário
do imóvel), pois a remuneração da venda talvez o impeça de adquirir outro em
substituição, pois o mercado é dinâmico e está sempre em elevação. E, como a
maioria dos adquirentes necessitam de financiamentos, o ano de 2025 rompeu com
a elevação dos índices de juros nessas modalidades, tanto no sistema bancário
público como nos privados. Catto apontou que “quem decidiu buscar um financiamento de imóvel com
a Caixa Econômica Federal em 2025 encontrou juros
mais altos do que os praticados no ano
passado”. Passou de 10,99% em 2024 para 12% ao
mês em 2025”[1].
O autor completa que “o
banco considerou esse índice devido a 'fatores mercadológicos e conjunturais',
para essa elevação”. Leia-se: realidade do mercado. Portanto, a recomendação
para que proprietários reduzam o valor de venda de seu imóvel soa descabido e
em desacordo com o universo imobiliário vigente.
De acordo com advogada
Daniele Akamine[2]
- especialista em mercado imobiliário - o custo total do imóvel irá sofrer
forte alta, “no qual o valor total é constante durante o prazo contratado, o
aumento na prestação é semelhante”. "Há também o impacto na renda.
Quanto maior a prestação, maior a renda que o cliente precisa ter para
conseguir o financiamento", explica Akamine. Ela anota ainda que "isso
acaba tirando de muitas famílias a oportunidade de financiar a casa
própria." Segundo
a especialista, a cada elevação de 1 ponto
percentual (p.p.) nos juros de financiamento imobiliário, 300 mil famílias
deixam de conseguir comprar um imóvel. Gradativamente, os outros
bancos também estão elevando as taxas. É um balizador do mercado. Então, quando
o banco sobe o custo do crédito, os outros seguem o mesmo caminho, lembra a
advogada. Portanto, a tática de negociação das plataformas de intermediação vai
na contramão da realidade mercadológica visando tão somente aumentar o seu
caixa e enganar os incautos[3] proprietários.
Enquanto isso, os juros básicos do mercado financeiro
do país estão em tendência de alta, o que gera reflexos diretos no
financiamento imobiliário. Em outras palavras: uma Selic mais alta — e com
previsão de continuar em patamares elevados por mais tempo — puxa para cima as
taxas praticadas pelos bancos, tornando mais caro financiar a casa própria.
Desta forma as empresas digitalizadas[4],
bem como as virtuais[5]
(também conhecidas como startups),
“estão totalmente inseridas nas novas tecnologias “com plataformas disponíveis dia
e noite, buscas filtradas, processos informatizados, atendimento online,
assinaturas a distância e outras facilidades”. E, segundo o Google, 90% das
negociações de imóveis começam na web apontando a existência de 839 startups ativas no Brasil no ano de 2021[6].
Hoje esse número é maior. Desta forma, os imóveis não podem continuar a ser
tratados como ‘pés-de-alface’ a mercê da ganância mercadológica, onde, já
existem – e rondam o solo brasileiro – incorporadoras chinesas que constroem
prédio de 10 andares em 10 dias[7].
Fontes
consultadas:
https://www.infoteca.cnptia.embrapa.br/infoteca/bitstream/doc/781323/1/ct68.pdf
https://publicfiles.data.quintoandar.com.br/sale_report/RelatorioCV_1T_2024_Novo.pdf
[1] CATTO,
André. Caixa eleva juros do financiamento imobiliário:
veja simulação, entenda como era e como fica. Acesso em 10 jan. 2025.
Disponível em https://g1.globo.com/economia/noticia/2025/01/10/caixa-eleva-juros-do-financiamento-imobiliario-veja-simulacao-entenda-como-era-e-como-fica.ghtml
[2] CATTO, André. Op. Cit. Acesso em 10 jan. 2025.
[3] Diz-se “de ou aquele
que não tem cautela; descuidado, imprudente. Que ou o que é destituído de
malícia; crédulo, ingênuo”. Oxford Languages; Significado de incauto.
Disponível em https://languages.oup.com/google-dictionary-pt/
.
Acesso em jan. 2025.
[4] Na era da internet, em tudo e todos têm
algum tipo de presença online, é uma imobiliária digital é simplesmente uma
imobiliária com seus serviços e conduz seus negócios também pela internet. In
SOUZA, Glória W. de Oliveira, Dossiê: Cuidado!!! Propaganda enganosa (ou duplo
sentido) é crime. São Paulo-SP; jul. 2021.
[5] SOUZA, Glória W. de Oliveira Souza. Op.
Cit. Acesso em jan. 2025.
[6] Id, Ibidem.
[7] Vide SOUZA, Glória W. de Oliveira
Souza. Condomínio, edital de convocação. https://clubedeautores.com.br/livro/condominio-edital-de-convocacao-2
