quinta-feira, 7 de outubro de 2021

Pagamento de despesas comuns por lojas térreas

Em prédios compostos de unidades autônomas residenciais e comerciais, com lojas situadas no pavimento térreo independentes dos demais compartimentos do prédio, com entrada autônoma e exclusiva, com acesso direto para a via pública, devem participar do rateio das despesas de manutenção, conservação, limpeza e reparos, bem como do pagamento de impostos e quota de seguro obrigatório?

VIVA O CONDOMÍNIO

Publicado em: 28 de julho de 2021

 

A circunstância das lojas  que tenham entradas autônomas, não as fazem unidades apartadas do edifício, na medida em que o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do § 2° do art. 1331 do Código Civil, segundo o qual “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

As lojas estão alicerçadas em terreno único que está em comunhão de todos os proprietários, consoante externa o Código Civil brasileiro, no § 3° do art. 1.331, segundo o qual: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns […]”, o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto, nem subverter a conformação inicial.

Portanto, as lojas situadas no pavimento térreo, ainda que tenham acesso independente à via pública, fazem parte do condomínio (inclusive tendo também direito a presença ou voto em assembleia de qualquer natureza), razão pela qual se submetem ao pagamento do seguro obrigatório do prédio, bem como pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros, conforme previsão expressa no Código Civil, art. 1.336 do CC, segundo o qual “(…) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” (1)

(1) Correspondente na Lei 4.591/64, art. 12, § 1°

A taxa condominial decorre de previsão legal e também da relação fática existente entre os coproprietários, não sendo razoável impor aos donos de lojas a participação integral no rateio na proporção de suas frações ideais, tampouco excluí-las totalmente do rateio, conforme estabelecem algumas convenções de condomínios.

Especificamente quanto à participação das lojas no rateio do seguro contra incêndio ou outro sinistro envolvendo o edifício, se faz necessária porque eventuais incêndios ou sinistros nas lojas (ou vice-versa) podem afetar o edifício como um todo.

Dispõe o “caput” do artigo 13 da Lei 4.591/64, que trata sobre condomínio e incorporação, que: “Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. ”

Sendo assim, é razoável que o condomínio delimite de forma especifica quais são as despesas comuns a todos os condôminos, bem como fixem o percentual a que se sujeitarão as lojas térreas, relativas às despesas comuns que as beneficiarem (devem participar do rateio do seguro obrigatório do prédio, pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros), não havendo como restringir a contribuição das lojas nestas despesas comuns a todos e que valorizam o prédio como um todo.

Em relação àquelas despesas decorrentes do uso exclusivo de eventual área comum coberta ou descoberta que sirvam ao acesso exclusivo das lojas (manutenção e conservação das calçadas, escadarias e acesso para deficientes físicos), que estejam localizadas em frente e/ou ao redor das lojas, o Código Civil dispõe no artigo 1.340 (2) que, “se certas partes do condomínio, embora de natureza comum, servem ao uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas de manutenção e conservação do espaço incumbem a quem delas se serve”.

(2) Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

A partir da vigência do CCB (2003), a posse exclusiva de área comum ou benfeitorias úteis de utilidade exclusiva, justifica e legitima a cobrança das verbas condominiais proporcionais exclusivamente de quem as utilizadas. Referido dispositivo visa evitar o enriquecimento sem causa, positivado como cláusula geral no artigo 884 do Código Civil (3), do condômino ou grupo de condôminos em proveito dos quais reverte o proveito exclusivo de certas despesas.

Consigna-se que há entendimento jurisprudencial, no sentido de se atribuir interpretação mais ampla ao artigo 1.340 do CCB, incluindo-se, não apenas a situação do uso exclusivo, mas também a fruição habitual, podendo ser cobrada aquelas despesas de custeio que as beneficiam de alguma forma, das quais devem participar.

De acordo com o entendimento do STJ, “a convenção condominial deve estar em sintonia com a Lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a Lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns.” (STJ; REsp 1.704.578; Proc. 2015/0259888-9; PR; Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; Julg. 09/03/2018; DJE 14/03/2018; Pág. 4391).

A norma disposta no artigo 1.340 do CCB é cogente, de modo que prevalece sobre disposição convencional, ou decisão de assembleia de condôminos. Constitui exceção à regra geral do rateio de despesas prevista no art. 1.336, inciso I, do CCB.

Conforme entendimento da jurisprudência do STJ, “A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, seria de rigor. Apesar disso, é de se destacar que, em princípio, nem tudo o que a convenção do condomínio estabelecer poderá fazer lei entre os condôminos, mormente se ela ferir o ordenamento jurídico e a lógica.” (STJ; AgInt-EDcl-EDcl-AREsp 1.352.120; Proc. 2018/0217819-5; DF; 3ª. T.; Rel. Min. Moura Ribeiro; Julg. 01/06/2020; DJE 04/06/2020).

Em conclusão, as convenções não devem isentar totalmente as lojas do pagamento das despesas, devendo delimitar de forma especifica quais são as despesas comuns a todos os condôminos e quais destas seriam devidas pelos lojistas, estabelecendo a forma e critério de rateio, acrescentando critério de rateio das despesas das áreas comuns, que pela situação fática são de uso exclusivo das lojas.

Eventual necessidade de alteração da convenção quanto a esse tema, deverá ser realizada em Assembleia Geral Extraordinária e aprovada pelos proprietários de 2/3 das frações ideais do terreno conforme previsão no art. 1.351 do CCB (4) , cujo assunto deverá constar na ordem do edital e deverão ser convocados todos os proprietários, observando-se todas as regras de convocação previstas na convenção, bem como a legislação que trata a matéria (art. 1.354, CCB e art. 24 da Lei 4.591/64).

Uma vez aprovada a alteração da convenção de condomínio, a Ata da Assembleia Extraordinária deverá ser registrada perante o competente Registro de Imóveis, onde encontra-se registrada a respectiva convenção.

(3)  Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

(4)Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (NR) (Artigo com redação determinada na Lei nº 10.931, de 2.8.2004, DOU 3.8.2004)


 

Assuntos gerais em assembleia de condomínio: não cometa este erro

Assuntos gerais em assembleia: além de dar margem para anulação de decisões tomadas, temas fora da pauta atrapalham o bom andamento da reunião.

TUDOCONDO

Ao constar no edital de convocação os detalhes do que será discutido, apresentado e deliberado na reunião, o termo “assuntos gerais em assembleia de condomínio” fica fora de propósito.

Além de dar margem para anulação de decisões tomadas deliberativamente, temas fora da pauta atrapalham o bom andamento da reunião.

Entenda melhor para não cometer este erro.

Assembleia de condomínio sem complicações

Como era

Até recentemente, toda assembleia de condomínio, fosse ela ordinária ou extraordinária, após os assuntos mais específicos da pauta, colocava-se por último o item denominado “assuntos gerais”.

Após a aprovação dos assuntos principais, eram discutidos assuntos aleatórios, levando a uma reunião demorada e sem decisões importantes.

Como é hoje

Hoje, se algum condômino quiser discutir algum assunto que não foi pautado, esse só terá validade como informativo e não terá, portanto, validade.

O que causa complicações desnecessárias para o condomínio.

Se, por algum acaso, esse tipo de irregularidade ocorrer, qualquer um dos condôminos pode pedir a nulidade da deliberação mediante reclamação junto ao Juizado Especial Cível, através de um advogado.

Não cometa esse erro

Além disso, em “assuntos gerais” podem constar questões que, muitas vezes, necessitam quórum específico para deliberação.

O mais recomendado é que os assuntos abordados, se não entraram na pauta original, sejam levados para uma próxima assembleia.

Mesmo porque, só pode-se votar assuntos que sejam de pleno conhecimento de todos os condôminos, inclusive os ausentes. Limitando, assim, as deliberações extras.

Há outros aspectos que devem ser levados em conta para não cometer o erro de levar assuntos gerais em assembleia de condomínio:

·  Abre espaço para discussões calorosas de assuntos não pertinentes à reunião;

·  Atrasos e mal-estar podem desanimar os condôminos a comparecerem nas outras assembleias. Deste modo, esvazia-se cada vez mais o quórum necessário para assuntos importantes;

·  Perda de tempo, hoje tão precioso na vida de todos;

·  Evita-se os riscos de polêmicas que podem até acabar em atritos entre os envolvidos.

A assembleia de condomínio não deve enfocar somente o debate, mas sim a deliberação de assuntos importantes.

Por isso, sua convocação deve feita com um prazo certo de antecedência e ser acompanhada de protocolo de recebimento.

Estas iniciativas são garantias importantes porque asseguram que todos tomem ciência dos assuntos a serem considerados.

Desta forma, os participantes chegam à reunião em condições de se posicionarem de forma objetiva e democrática.

Foco e objetividade: Dicas importantes

A assembleia geral ordinária presta-se justamente para discutir e deliberar assuntos pertinentes à toda a coletividade condominial.

Por exemplo, eleição de síndico e da comissão fiscal.

Para aprovação das contas, previsão orçamentária para o próximo período e demais assuntos financeiros, é importante a presença do maior número de condôminos.

Afinal, são decisões afetam o bolso de todos, não é mesmo?

Outra votação determinada legalmente é quanto à execução de obras úteis.

Para serem aprovadas, é necessário um quórum qualificado. Isto é, a maioria absoluta dos condôminos.

Já para aprovação de alterações na convenção do condomínio, é preciso 2/3 dos condôminos.

E se for alteração de destinação do condomínio, serão exigidos 100% dos votos.

Livro de ocorrências

Se os participantes da assembleia condominial insistirem, após as deliberações pautadas na convocação, em discutir assuntos que não estavam previstos na Ordem do Dia, incentive-os a registrar as eventuais reclamações ou sugestões no livro de ocorrências.

Disponível em https://tudocondo.com.br/assuntos-gerais-em-assembleia-de-condominio. Acesso em 29 de julho de 2019.


 

quarta-feira, 6 de outubro de 2021

Obrigações legais

 

Como prestar contas verdadeiramente na assembleia anual

Rosely de Oliveira Schwartz

10/02/2020

 

A assembleia de prestação de contas é um momento tenso na vida dos síndicos e das administradoras, mas existe uma forma de apresentar com transparência e surpreender os moradores.

Normalmente, na assembleia anual que traz como pauta a prestação de contas, esta é feita de forma simplória, em que o síndico ou administradora colocam em cima de uma mesa as doze pastas dos últimos doze meses e perguntam aos moradores se há alguma dúvida. Como os moradores não acompanham de forma efetiva a movimentação mensal e, em muitos casos, o condomínio não possui as pastas virtuais, que podem facilitar essa verificação, os moradores não colocam nenhum questionamento e aprovam de forma rápida as contas do período apresentado.

Essa falha no acompanhamento dos moradores não é interessante para o síndico que busca maior eficiência, qualidade, na gestão. A assembleia de prestação de contas é uma ótima oportunidade para ambos os gestores (síndico e administradora) demonstrarem o comprometimento e os resultados positivos obtidos em função de uma gestão mais qualificada, ou seja, realmente mais profissional. Poderá demonstrar que os objetivos foram atingidos e evidenciar, por meio de dados e gráficos, as metas conquistadas.

A comparação mensal dos valores previstos versos os valores realizados serão indispensáveis na prestação de contas anual, comprovando de forma clara aos moradores a assertividade conseguida na elaboração do orçamento anual, o qual foi aprovado na assembleia anterior.

Para realizar uma prestação contas que se assemelhe a de uma empresa, é necessário que, durante todo o ano, a administração tenha as informações apuradas de forma criteriosa e que utilize o mesmo plano de contas. Os dados precisam ser confiáveis para que haja uma gestão segura, inclusive das manutenções, com a identificação do número de falhas ocorridas, mesmo tendo a manutenção preventiva, por exemplo, no caso dos elevadores, gerador e bombas de recalque.

Será bem interessante se a prestação de contas apresentar de forma resumida toda movimentação que ocorreu no condomínio, em um dado período, relembrando aos moradores tudo que foi realizado, sendo que, muitas das informações, constaram do demonstrativo financeiro distribuído mensalmente. São indispensáveis as seguintes informações na prestação de contas anual:

  • Estrutura física (apresentar as reformas realizadas, com fotos do antes e do depois, mencionar as fotos dos problemas existentes);
  • Inspeções legais (Exemplo: limpeza da caixa d’água, análise da água, extintores, mangueiras, para-raio, AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), brigada de incêndio, gás, desinsetização);
  • Exigências trabalhistas – comprovar o cumprimento das NR7 - PCMSO, NR9 – PPRA, NR5 – Primeiros Socorros, entrega da RAIS e DIRF;
  • Órgãos – Federal / Estadual / Municipal – demonstrar que não há pendências, por meio de Certidões Negativas;
  • Situação financeira – demonstrar os saldos da conta corrente e dos fundos de reserva e de obras. Apontar também todas as reduções de custo que foram possíveis realizar, como: água, energia, manutenção dos elevadores;
  • Valores não creditados – demonstrar o saldo da inadimplência, apontando os valores que estão em acordos judiciais e extrajudiciais, a quantidade de ações que estão em andamento e os valores que ainda não foram ajuizados, por serem apenas uma ou duas cotas e que estão em negociação com os devedores;
  • Principais obras – Relacionar todas as obras realizadas com e sem rateio;
  • Obras não realizadas – Mencionar as obras que não foram realizadas e os motivos;
  • Contas a Pagar – Apontar os valores já empenhados pelo condomínio, como os compromissos com fornecedores de serviços ou compras.

Com a apresentação de todas essas informações, as quais deverão integrar a ata da assembleia, ficando para o condomínio um histórico, os moradores terão realmente uma prestação de contas e com certeza irão valorizar muito mais o trabalho do síndico e da administradora, dado que muitos não têm a menor noção da grande responsabilidade que envolve a gestão de condomínios.

Rosely de Oliveira Schwartz, contabilista, administradora, escritora e especialista em condomínios.

Disponível em https://www.ocondominio.com.br/noticias/2919/obrigacoes-legais. Acesso em 11 de fevereiro de 2020.


Síndico no banco dos réus: quais os riscos legais de não contratar uma administradora de condomínios séria

 

Um dos papeis do síndico é a administração financeira, mas ele nem sempre domina essa atividade. Para evitar problemas, veja os 3 critérios essenciais!

 

PROADSP

13 de fevereiro de 2020 

 

O síndico responde legalmente pelo condomínio. Por isso, ele pode, sim, acabar envolvido em um processo judicial, se não desempenhar suas atividades com a devida competência e seriedade. Isso inclui, é claro, as atividades de administração financeira.

Contudo, o síndico não é, necessariamente, alguém que domine conhecimentos em administração, até porque envolve muitos aspectos e que passam por mudanças. E, em muitos casos, ficará difícil o síndico saber a melhor forma de conduzir a área financeira. Dessa forma, existe um alto risco de que o condomínio enfrente problemas financeiros. Existe, claro, também um risco significativo do síndico sofrer um processo pelas consequências da sua inaptidão.

Como evitar que isso aconteça? O primeiro passo é entender quais são os critérios para uma boa administração financeira. Conhecendo esses critérios, o síndico ficará mais atento para evitar erros e, dessa forma, reduzir o risco de acabar “no banco dos réus”.

Critério #1: como ter um controle financeiro organizado do condomínio?

O condomínio não é uma empresa (apesar de ter CNPJ), mas os dois têm muitas semelhanças em relação à administração. Uma delas é a necessidade de manter controles financeiros.

Em qualquer momento, o síndico precisa saber:

  • quanto dinheiro está disponível;
  • quanto é devido a funcionários, fornecedores e prestadores de serviços;
  • quanto será arrecadado nas próximas semanas e meses.

Ele só pode saber essas informações se tiver controles eficientes. Por isso, tudo que entra ou que sai (mesmo que seja um lançamento futuro; por exemplo, uma contratação que só vai ser paga daqui a três meses) deve ficar registrado. Também é recomendável não deixar algumas transações de fora do registro, mesmo que o valor seja baixo. Além de prejudicar os registros, isso pode comprometer a credibilidade do síndico na administração financeira do condomínio.

Critério #2: como o síndico pode agir com transparência?

O dinheiro do condomínio vem das contribuições dos condôminos. Naturalmente, eles querem saber para onde esses recursos estão indo. Se essa informação não for apresentada, é muito provável que apareça um sentimento de desconfiança em relação ao síndico, que lida diretamente com a administração financeira.

Por isso, uma das responsabilidades do síndico é apresentar relatórios periódicos sobre como o caixa do condomínio vem sendo utilizado. No entanto, isso não basta para ter transparência.

Quanto mais detalhados esses relatórios forem, melhor. Por exemplo, “manutenção” é uma categoria muito ampla. Então, vale a pena detalhar cada ação de manutenção e o seu respectivo custo. O segredo é realmente abrir as informações para os condôminos.

Critério #3: como demonstrar prudência nos gastos da administração financeira?

Como os recursos financeiros são limitados, é preciso ter prudência na hora de gastá-los; especialmente quando você está lidando com o dinheiro de terceiros, como é o caso do síndico de condomínios.

Então, antes de fazer qualquer compra ou contratação, é recomendável considerar:

  • se ela é mesmo necessária;
  • se ela precisa ser feita nesse momento, ou pode aguardar;
  • se existe uma alternativa mais econômica.

Além disso, se concluir que o gasto deve ser feito, o síndico também precisa ter um processo para encontrar o melhor custo-benefício. Fazer múltiplos orçamentos e negociar descontos são exemplos de boas práticas.

Por fim, respeitar os três critérios que você acabou de ver é o primeiro passo para o síndico que deseja fazer uma administração financeira responsável e, assim, reduzir o risco de sentar no banco dos réus. Entretanto, existe um caminho mais prático e eficiente: em vez de cuidar de tudo sozinho, contratar uma administradora de condomínios com selo PROAD. Ela oferece uma equipe capacitada e ferramentas para apoiar o síndico e orientar para as finanças de maneira certa e eficiente.

Disponível em https://www.proadsp.com.br/riscos-de-nao-contratar-uma-administradora-condominios-seria/?fbclid=IwAR1IBufXbPa81L33hTvnCeasGFhHfCvY7OClpCTHK2-mmlGyfHsETTzsyjI. Acesso em 16 de fevereiro de 2020.


Só convenção muda

Condomínio deve ser rateado em proporção a frações ideais dos imóveis

CONJUR

06/02/2020

 

Despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção.

Com base nesse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça deu ganho de causa para um condomínio no Rio de Janeiro que travava uma disputa judicial com um de seus condôminos sobre o rateio de despesas do edifício.

Na ação, o condômino alegava que a fração ideal estava errada porque a área construída do seu imóvel era menor e, por conta disso, ele teria que pagar um valor menor em relação aos outros moradores do edifício.

Esse morador pedia que o rateio de despesas com base na fração ideal que cada condômino tem é equivalente a área construída do apartamento. “Com frequência a equivalência pode acontecer, mas ter como premissa é equivocado, por não se tratar de uma regra. O construtor pode utilizar regras diferentes para o cálculo da fração. E era o que acontecia neste condomínio. Ele rateava as despesas do condomínio em proporção as frações ideais das unidades, que não possuía equivalência com a área construída”, explica o advogado Fernando Galba, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogado.

De acordo com a decisão do STJ, “a convenção condominial adotava a regra da coleta das contribuições utilizando-se como parâmetro a fração ideal". "Todavia, o conceito de fração ideal não se confunde com o de metragem da unidade autônoma, até porque a cota é determinada por convenção como sendo proporcional à fração ideal do terreno e partes comuns, nos termos dos artigos 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil. Nos termos do artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino ‘contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção’."

Ainda segundo a decisão, “mostra-se acertada a conclusão da sentença, quanto à improcedência do pedido de devolução dos valores supostamente cobrados a maior, porque o critério adotado da fração ideal não estava atrelado à metragem de cada unidade autônoma".

"Para a legalidade da cobrança, era o bastante que as cobranças estivessem proporcionais entre si, de acordo com as frações ideais definidas na convenção, o que foi evidenciado."

Disponível em https://www.ocondominio.com.br/noticias/2914/so-convencao-muda?fbclid=IwAR3a_p05l__7wN5gz7GQLEpj2ZoSAYgamoJU0IhLkUJb94DDOkZ16XxFdi4. Acesso em 06 de fevereiro de 2020.