Síndico no banco dos réus: quais os riscos legais de não contratar uma administradora de condomínios séria

 

Um dos papeis do síndico é a administração financeira, mas ele nem sempre domina essa atividade. Para evitar problemas, veja os 3 critérios essenciais!

 

PROADSP

13 de fevereiro de 2020 

 

O síndico responde legalmente pelo condomínio. Por isso, ele pode, sim, acabar envolvido em um processo judicial, se não desempenhar suas atividades com a devida competência e seriedade. Isso inclui, é claro, as atividades de administração financeira.

Contudo, o síndico não é, necessariamente, alguém que domine conhecimentos em administração, até porque envolve muitos aspectos e que passam por mudanças. E, em muitos casos, ficará difícil o síndico saber a melhor forma de conduzir a área financeira. Dessa forma, existe um alto risco de que o condomínio enfrente problemas financeiros. Existe, claro, também um risco significativo do síndico sofrer um processo pelas consequências da sua inaptidão.

Como evitar que isso aconteça? O primeiro passo é entender quais são os critérios para uma boa administração financeira. Conhecendo esses critérios, o síndico ficará mais atento para evitar erros e, dessa forma, reduzir o risco de acabar “no banco dos réus”.

Critério #1: como ter um controle financeiro organizado do condomínio?

O condomínio não é uma empresa (apesar de ter CNPJ), mas os dois têm muitas semelhanças em relação à administração. Uma delas é a necessidade de manter controles financeiros.

Em qualquer momento, o síndico precisa saber:

• quanto dinheiro está disponível;
• quanto é devido a funcionários, fornecedores e prestadores de serviços;
• quanto será arrecadado nas próximas semanas e meses.

Ele só pode saber essas informações se tiver controles eficientes. Por isso, tudo que entra ou que sai (mesmo que seja um lançamento futuro; por exemplo, uma contratação que só vai ser paga daqui a três meses) deve ficar registrado. Também é recomendável não deixar algumas transações de fora do registro, mesmo que o valor seja baixo. Além de prejudicar os registros, isso pode comprometer a credibilidade do síndico na administração financeira do condomínio.

Critério #2: como o síndico pode agir com transparência?

O dinheiro do condomínio vem das contribuições dos condôminos. Naturalmente, eles querem saber para onde esses recursos estão indo. Se essa informação não for apresentada, é muito provável que apareça um sentimento de desconfiança em relação ao síndico, que lida diretamente com a administração financeira.

Por isso, uma das responsabilidades do síndico é apresentar relatórios periódicos sobre como o caixa do condomínio vem sendo utilizado. No entanto, isso não basta para ter transparência.

Quanto mais detalhados esses relatórios forem, melhor. Por exemplo, “manutenção” é uma categoria muito ampla. Então, vale a pena detalhar cada ação de manutenção e o seu respectivo custo. O segredo é realmente abrir as informações para os condôminos.

Critério #3: como demonstrar prudência nos gastos da administração financeira?

Como os recursos financeiros são limitados, é preciso ter prudência na hora de gastá-los; especialmente quando você está lidando com o dinheiro de terceiros, como é o caso do síndico de condomínios.

Então, antes de fazer qualquer compra ou contratação, é recomendável considerar:

• se ela é mesmo necessária;
• se ela precisa ser feita nesse momento, ou pode aguardar;
• se existe uma alternativa mais econômica.

Além disso, se concluir que o gasto deve ser feito, o síndico também precisa ter um processo para encontrar o melhor custo-benefício. Fazer múltiplos orçamentos e negociar descontos são exemplos de boas práticas.

Por fim, respeitar os três critérios que você acabou de ver é o primeiro passo para o síndico que deseja fazer uma administração financeira responsável e, assim, reduzir o risco de sentar no banco dos réus. Entretanto, existe um caminho mais prático e eficiente: em vez de cuidar de tudo sozinho, contratar uma administradora de condomínios com selo PROAD. Ela oferece uma equipe capacitada e ferramentas para apoiar o síndico e orientar para as finanças de maneira certa e eficiente.

Disponível em https://www.proadsp.com.br/riscos-de-nao-contratar-uma-administradora-condominios-seria/?fbclid=IwAR1IBufXbPa81L33hTvnCeasGFhHfCvY7OClpCTHK2-mmlGyfHsETTzsyjI. Acesso em 16 de fevereiro de 2020.

Ilegalidade da administradora ao oferecer serviços jurídicos

 

KÊNIO DE SOUZA PEREIRA

27 de dezembro de 2019

 

É fundamental o condomínio verificar a idoneidade da administradora de condomínio ao contratar seus serviços, os quais têm como foco questões contábeis, administrativas e operacionais, havendo ilegalidade quando essas prestam na sua sede serviços advocatícios. O diretor da administradora de condomínio engana o síndico e os condôminos ao oferecer orientação jurídica, sendo comum utilizá-la como um plus com o objetivo de captar os condomínios, podendo ser enquadrado no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal. O fato é que muitos síndicos e condôminos têm sido induzidos a acreditar que estão contratando serviços jurídicos quando na realidade não estão, ainda que esse serviço esteja previsto no contrato da administradora.

O fato é que a Lei Federal nº 8.906/94 proíbe que qualquer empresa que tenha destinação que não seja exclusivamente a advocacia, venha a oferecer serviços jurídicos, conforme artigo 16: “Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. […] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.”

Em várias situações os condôminos necessitam de orientação em questões jurídicas complexas que exigem a atuação de um advogado independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, pois somente assim terá liberdade e autonomia para emitir um parecer jurídico que não seja influenciado pela administradora que poderá colocar em primeiro lugar seus interesses. O Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei Federal nº 8.906/94, no seu artigo 1º, inciso II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo proibido a uma administradora de condomínio se fazer passar por um escritório de advocacia, conforme “§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.”

Há, ainda, afronta aos artigos 5º, 7º e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB, não podendo um advogado atuar dentro de uma administradora de condomínio, pois este deve agir sem qualquer ligação com outra atividade, sob pena de ser repreendido pela OAB em processo disciplinar.

Entretanto, caso o diretor da empresa administradora (que geralmente é um contador ou administrador), ou mesmo o síndico profissional, venha a emitir parecer jurídico ou elaborar documentos jurídicos, estará exercendo ilegalmente uma profissão, sendo que a referida conduta, conforme o Decreto 3.688/41, configura uma contravenção penal que prevê pena de prisão simples: Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício”.

É importante que os condomínios entendam os riscos que têm corrido por deixarem de buscar uma orientação especializada nos momentos de conflito de interesses, na redação e na interpretação das convenções e dos regimentos internos. Vários são os casos de prejuízos causados por administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos, pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas, como o oferecimento de modelos de convenção ou de regimentos internos que ignoram as particularidades do caso concreto. Em alguns casos tal orientação visou reduzir os problemas para a administradora e não para o condomínio, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos.

A sociedade evoluiu impondo a necessidade da especialização na prestação de serviços que deve ser contratada com base na experiência, na competência, sendo mais importante as boas indicações do que o menor preço, pois qualidade tem custo mais elevado, o que pode ao final resultar em economia.

Disponível em https://diariodocomercio.com.br/artigo/ilegalidade-da-administradora-ao-oferecer-servicos-juridicos/. Acesso em 27 de dezembro de 2019.

Mal vista por condôminos, previsão orçamentária "esquenta" assembleias

Daphnis Citti de Lauro

21/9/2015 

Quando o item "previsão orçamentária" está na pauta da assembleia geral do condomínio, a chance de o encontro ser acalorado é grande. E, pelo menos uma vez ao ano, o tema precisa ser apresentado pelo síndico, discutido e deliberado.

Sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada, Daphnis Citti de Lauro viu muitos debates ao longo desses mais de 20 anos atuando na área.

"A discussão geralmente é longa e, a deliberação, extremamente problemática. Isso porque ninguém quer aumentar a taxa condominial", afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário.

Daphnis lembra ainda que, em geral, a administradora é quem leva a culpa pelo novo valor do condomínio. "Já houve caso em que uma condômina, dirigindo-se ao representante da administradora, falou: 'vocês estão gastando muito'. E então foi explicado que não era a empresa que gastava, mas sim os moradores do condomínio."

A administradora apenas elabora a previsão. Com base nos últimos meses, ela calcula qual deverá ser a despesa média durante os 12 próximos meses. "É necessário levar em conta o dissídio coletivo dos funcionários ou das empresas terceirizadas, a previsão de aumento das empresas de fornecimento de água e luz, a inflação, entre outros", afirma o especialista.

"Como o próprio nome diz, a previsão dificilmente refletirá a realidade ao longo de um ano, principalmente no Brasil, com a instabilidade e a incerteza que vivemos. Mas, de qualquer forma, é preciso aprovar um valor, a ser rateado mensalmente, e que deverá cobrir todos os gastos", completa.

Caso o novo valor aprovado não cubra as despesas, haverá necessidade de um rateio extra, pois jamais o condomínio deve deixar a conta bancária negativa. "Conta essa que, diga-se, deve ser personalizada (em nome do condomínio) e não em nome da administradora (conta pool)."

De acordo com Daphnis, o melhor a fazer é a administradora apresentar na assembleia a previsão e deixar que os condôminos discutam e aprovem o valor que acharem conveniente.

"É aconselhável que o representante da administradora limite-se a informar o valor que vem sendo rateado e o valor médio de despesas previsto, sem participar da discussão que se seguirá. Os participantes da assembleia que discutam e decidam, com base nos dados."

Disponível em http://noticias.r7.com/dino/entretenimento/mal-vista-por-condominos-previsao-orcamentaria-quotesquentaquot-assembleias-21092015. Acesso em 22 set. 2015.