Só convenção muda

Condomínio deve ser rateado em proporção a frações ideais dos imóveis

CONJUR

06/02/2020

 

Despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção.

Com base nesse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça deu ganho de causa para um condomínio no Rio de Janeiro que travava uma disputa judicial com um de seus condôminos sobre o rateio de despesas do edifício.

Na ação, o condômino alegava que a fração ideal estava errada porque a área construída do seu imóvel era menor e, por conta disso, ele teria que pagar um valor menor em relação aos outros moradores do edifício.

Esse morador pedia que o rateio de despesas com base na fração ideal que cada condômino tem é equivalente a área construída do apartamento. “Com frequência a equivalência pode acontecer, mas ter como premissa é equivocado, por não se tratar de uma regra. O construtor pode utilizar regras diferentes para o cálculo da fração. E era o que acontecia neste condomínio. Ele rateava as despesas do condomínio em proporção as frações ideais das unidades, que não possuía equivalência com a área construída”, explica o advogado Fernando Galba, do escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogado.

De acordo com a decisão do STJ, “a convenção condominial adotava a regra da coleta das contribuições utilizando-se como parâmetro a fração ideal". "Todavia, o conceito de fração ideal não se confunde com o de metragem da unidade autônoma, até porque a cota é determinada por convenção como sendo proporcional à fração ideal do terreno e partes comuns, nos termos dos artigos 12 da Lei 4.591/64 e 1.336, I, do Código Civil. Nos termos do artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino ‘contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção’."

Ainda segundo a decisão, “mostra-se acertada a conclusão da sentença, quanto à improcedência do pedido de devolução dos valores supostamente cobrados a maior, porque o critério adotado da fração ideal não estava atrelado à metragem de cada unidade autônoma".

"Para a legalidade da cobrança, era o bastante que as cobranças estivessem proporcionais entre si, de acordo com as frações ideais definidas na convenção, o que foi evidenciado."

Disponível em https://www.ocondominio.com.br/noticias/2914/so-convencao-muda?fbclid=IwAR3a_p05l__7wN5gz7GQLEpj2ZoSAYgamoJU0IhLkUJb94DDOkZ16XxFdi4. Acesso em 06 de fevereiro de 2020.

 

Dívida de condomínio de R$ 8 mil gera penhora de imóvel sem citação do proprietário, decide STJ

 

A obrigação condominial está relacionada com a situação jurídica fática (contrato de locação) e não com o registro do imóvel

Focus.jor.br

09/01/2020

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio, sem a citação do proprietário do bem. No caso, o condomínio executou a dívida de taxa condominial de um apartamento contra o inquilino. Na ação de execução, o dono do bem não fez parte da ação, não tendo portanto conhecimento do débito. O órgão julgador entendeu que a locatária usufrui dos serviços prestados pelo condomínio é quem deve constar na ação e não o locador.

Para evitar a penhora do seu imóvel, a proprietária acionou a justiça contra execução de dívida de valores afeitos à taxa de condomínio. Na ação, a dona do apartamento alegou que o imóvel estava alugado e que não foi citada na devida ação de cobrança. A justiça paulista de primeiro grau rejeitou o pedido da proprietária, sendo reformado em seguida pelo Tribunal Justiça de São Paulo (TJSP). Em recurso ao STJ, o condomínio sustentou que diante da característica propter rem da obrigação condominial, cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade. “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto”, destacou a julgadora.

A ação de cobrança foi ajuizada em 2011, referente ao débito no valor de R$ 8.200,00

Disponível em https://www.ocondominio.com.br/noticias/2882/divida-de-condominio-de-r-8-mil-gera-penhora-de-imovel-sem-citacao-do-proprietario-decide-stj?fbclid=IwAR1xBEs9JG-UsWIyfBDE7q4FLHzker2wYMU-IxLKQ6W_C8iBbMaWKssMKfU. Acesso em 09 de janeiro de 2020.