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quinta-feira, 7 de outubro de 2021

Pagamento de despesas comuns por lojas térreas

Em prédios compostos de unidades autônomas residenciais e comerciais, com lojas situadas no pavimento térreo independentes dos demais compartimentos do prédio, com entrada autônoma e exclusiva, com acesso direto para a via pública, devem participar do rateio das despesas de manutenção, conservação, limpeza e reparos, bem como do pagamento de impostos e quota de seguro obrigatório?

VIVA O CONDOMÍNIO

Publicado em: 28 de julho de 2021

 

A circunstância das lojas  que tenham entradas autônomas, não as fazem unidades apartadas do edifício, na medida em que o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do § 2° do art. 1331 do Código Civil, segundo o qual “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

As lojas estão alicerçadas em terreno único que está em comunhão de todos os proprietários, consoante externa o Código Civil brasileiro, no § 3° do art. 1.331, segundo o qual: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns […]”, o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto, nem subverter a conformação inicial.

Portanto, as lojas situadas no pavimento térreo, ainda que tenham acesso independente à via pública, fazem parte do condomínio (inclusive tendo também direito a presença ou voto em assembleia de qualquer natureza), razão pela qual se submetem ao pagamento do seguro obrigatório do prédio, bem como pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros, conforme previsão expressa no Código Civil, art. 1.336 do CC, segundo o qual “(…) contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.” (1)

(1) Correspondente na Lei 4.591/64, art. 12, § 1°

A taxa condominial decorre de previsão legal e também da relação fática existente entre os coproprietários, não sendo razoável impor aos donos de lojas a participação integral no rateio na proporção de suas frações ideais, tampouco excluí-las totalmente do rateio, conforme estabelecem algumas convenções de condomínios.

Especificamente quanto à participação das lojas no rateio do seguro contra incêndio ou outro sinistro envolvendo o edifício, se faz necessária porque eventuais incêndios ou sinistros nas lojas (ou vice-versa) podem afetar o edifício como um todo.

Dispõe o “caput” do artigo 13 da Lei 4.591/64, que trata sobre condomínio e incorporação, que: “Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. ”

Sendo assim, é razoável que o condomínio delimite de forma especifica quais são as despesas comuns a todos os condôminos, bem como fixem o percentual a que se sujeitarão as lojas térreas, relativas às despesas comuns que as beneficiarem (devem participar do rateio do seguro obrigatório do prédio, pelas obras de reforma da fachada do edifício, de conservação e manutenção do passeio, do telhado, da marquise, dos sistemas de água e esgoto que estejam estritamente ligados entre todas as unidades, dentre outros), não havendo como restringir a contribuição das lojas nestas despesas comuns a todos e que valorizam o prédio como um todo.

Em relação àquelas despesas decorrentes do uso exclusivo de eventual área comum coberta ou descoberta que sirvam ao acesso exclusivo das lojas (manutenção e conservação das calçadas, escadarias e acesso para deficientes físicos), que estejam localizadas em frente e/ou ao redor das lojas, o Código Civil dispõe no artigo 1.340 (2) que, “se certas partes do condomínio, embora de natureza comum, servem ao uso exclusivo de um ou alguns condôminos, as despesas de manutenção e conservação do espaço incumbem a quem delas se serve”.

(2) Art. 1340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

A partir da vigência do CCB (2003), a posse exclusiva de área comum ou benfeitorias úteis de utilidade exclusiva, justifica e legitima a cobrança das verbas condominiais proporcionais exclusivamente de quem as utilizadas. Referido dispositivo visa evitar o enriquecimento sem causa, positivado como cláusula geral no artigo 884 do Código Civil (3), do condômino ou grupo de condôminos em proveito dos quais reverte o proveito exclusivo de certas despesas.

Consigna-se que há entendimento jurisprudencial, no sentido de se atribuir interpretação mais ampla ao artigo 1.340 do CCB, incluindo-se, não apenas a situação do uso exclusivo, mas também a fruição habitual, podendo ser cobrada aquelas despesas de custeio que as beneficiam de alguma forma, das quais devem participar.

De acordo com o entendimento do STJ, “a convenção condominial deve estar em sintonia com a Lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a Lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns.” (STJ; REsp 1.704.578; Proc. 2015/0259888-9; PR; Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; Julg. 09/03/2018; DJE 14/03/2018; Pág. 4391).

A norma disposta no artigo 1.340 do CCB é cogente, de modo que prevalece sobre disposição convencional, ou decisão de assembleia de condôminos. Constitui exceção à regra geral do rateio de despesas prevista no art. 1.336, inciso I, do CCB.

Conforme entendimento da jurisprudência do STJ, “A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, seria de rigor. Apesar disso, é de se destacar que, em princípio, nem tudo o que a convenção do condomínio estabelecer poderá fazer lei entre os condôminos, mormente se ela ferir o ordenamento jurídico e a lógica.” (STJ; AgInt-EDcl-EDcl-AREsp 1.352.120; Proc. 2018/0217819-5; DF; 3ª. T.; Rel. Min. Moura Ribeiro; Julg. 01/06/2020; DJE 04/06/2020).

Em conclusão, as convenções não devem isentar totalmente as lojas do pagamento das despesas, devendo delimitar de forma especifica quais são as despesas comuns a todos os condôminos e quais destas seriam devidas pelos lojistas, estabelecendo a forma e critério de rateio, acrescentando critério de rateio das despesas das áreas comuns, que pela situação fática são de uso exclusivo das lojas.

Eventual necessidade de alteração da convenção quanto a esse tema, deverá ser realizada em Assembleia Geral Extraordinária e aprovada pelos proprietários de 2/3 das frações ideais do terreno conforme previsão no art. 1.351 do CCB (4) , cujo assunto deverá constar na ordem do edital e deverão ser convocados todos os proprietários, observando-se todas as regras de convocação previstas na convenção, bem como a legislação que trata a matéria (art. 1.354, CCB e art. 24 da Lei 4.591/64).

Uma vez aprovada a alteração da convenção de condomínio, a Ata da Assembleia Extraordinária deverá ser registrada perante o competente Registro de Imóveis, onde encontra-se registrada a respectiva convenção.

(3)  Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

(4)Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (NR) (Artigo com redação determinada na Lei nº 10.931, de 2.8.2004, DOU 3.8.2004)


 

quarta-feira, 27 de janeiro de 2016

Mal vista por condôminos, previsão orçamentária "esquenta" assembleias

Daphnis Citti de Lauro
21/9/2015 


Quando o item "previsão orçamentária" está na pauta da assembleia geral do condomínio, a chance de o encontro ser acalorado é grande. E, pelo menos uma vez ao ano, o tema precisa ser apresentado pelo síndico, discutido e deliberado.

Sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada, Daphnis Citti de Lauro viu muitos debates ao longo desses mais de 20 anos atuando na área.

"A discussão geralmente é longa e, a deliberação, extremamente problemática. Isso porque ninguém quer aumentar a taxa condominial", afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário.

Daphnis lembra ainda que, em geral, a administradora é quem leva a culpa pelo novo valor do condomínio. "Já houve caso em que uma condômina, dirigindo-se ao representante da administradora, falou: 'vocês estão gastando muito'. E então foi explicado que não era a empresa que gastava, mas sim os moradores do condomínio."

A administradora apenas elabora a previsão. Com base nos últimos meses, ela calcula qual deverá ser a despesa média durante os 12 próximos meses. "É necessário levar em conta o dissídio coletivo dos funcionários ou das empresas terceirizadas, a previsão de aumento das empresas de fornecimento de água e luz, a inflação, entre outros", afirma o especialista.

"Como o próprio nome diz, a previsão dificilmente refletirá a realidade ao longo de um ano, principalmente no Brasil, com a instabilidade e a incerteza que vivemos. Mas, de qualquer forma, é preciso aprovar um valor, a ser rateado mensalmente, e que deverá cobrir todos os gastos", completa.

Caso o novo valor aprovado não cubra as despesas, haverá necessidade de um rateio extra, pois jamais o condomínio deve deixar a conta bancária negativa. "Conta essa que, diga-se, deve ser personalizada (em nome do condomínio) e não em nome da administradora (conta pool)."

De acordo com Daphnis, o melhor a fazer é a administradora apresentar na assembleia a previsão e deixar que os condôminos discutam e aprovem o valor que acharem conveniente.

"É aconselhável que o representante da administradora limite-se a informar o valor que vem sendo rateado e o valor médio de despesas previsto, sem participar da discussão que se seguirá. Os participantes da assembleia que discutam e decidam, com base nos dados."


Disponível em http://noticias.r7.com/dino/entretenimento/mal-vista-por-condominos-previsao-orcamentaria-quotesquentaquot-assembleias-21092015. Acesso em 22 set. 2015.

sábado, 26 de setembro de 2015

Taxas de condomínio: alternativas são necessárias para o momento de crise


Neste momento de instabilidade econômica, onde as contas só aumentam e os salários abaixam, é essencial que os condomínios busquem alternativas para diminuir as taxas dos moradores.

Alessandra  Sabbag 
Publicada em 18/09/2015 às 13:32


O mercado imobiliário cresceu exponencialmente nos últimos anos, levado pelo bom momento da economia até o final de 2013. Muitos edifícios foram erguidos e com as possibilidades de financiamento que existiam até então, as vendas foram cada vez melhores até 2014. Mas esse período passou, e agora, com a instabilidade financeira que atingiu os bolsos da população – aumento do desemprego, da conta de luz, dos juros, e a diminuição dos salários – hoje a preocupação dos condôminos é um pouco mais profunda.

As taxas de condomínio têm feito moradores, proprietários e inquilinos repensarem na possibilidade do apartamento. Muitas vezes, essa taxa não condiz com a realidade do condomínio, que começa a buscar alternativas para economizar na folha de pagamento. Os encargos advindos de passivos trabalhistas podem contar muito no final do mês, caso o edifício tenha funcionários próprios, que podem chegar a 60% da receita.

“Economia, quando bem pensada, pode chegar a 35% da receita”

Porém, não é somente neste ponto que os condomínios tem a perder. A alta rotatividade de funcionários gera contas absurdas para se pagar no fim do mês, com encargos, indenizações ou multas, além de haver a possibilidade de problemas de relacionamento entre eles e o síndico. Por isso, a terceirização tem sido a opção mais viável, econômica e tranquila, já que ela assume toda a responsabilidade com os serviços prestados de portaria, zeladoria e limpeza sozinha.

Ao colocar essa parte de serviço e funcionários nas mãos de uma companhia terceirizada competente, os síndicos passam a ter mais tempo para se dedicar a outras atividades, principalmente pensando em alternativas para economizar com os gastos. Além de não ter a alta rotatividade de funcionários e os encargos trabalhistas, evitando problemas de relacionamento, há uma previsão de gastos mais exatos nas contas.

Há ainda mais benefícios quando levamos em consideração o preparo dos funcionários terceirizados para atuar na administração com responsabilidade e segurança, estando sempre atentos para possíveis futuros problemas e como saná-los rapidamente com os menores custos e trabalho de qualidade. Isso ocorre porque a empresa que presta os serviços tem cursos de especialização, que deixam seus funcionários sempre atualizados quanto a diversas questões importantes, como ação de criminosos, por exemplo.

Por isso, os síndicos e moradores de condomínios devem procurar novas possibilidades e procurar empresas terceirizadas que já tenham experiência de mercado, estejam regulamentadas e que comprovem o recolhimento dos direitos trabalhistas.

Fonte: Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização. Para saber mais informações sobre a GS Terceirização e obter mais dicas de segurança, acesse www.gsterceirizacao.com.br