Dívida de condomínio de R$ 8 mil gera penhora de imóvel sem citação do proprietário, decide STJ

 

A obrigação condominial está relacionada com a situação jurídica fática (contrato de locação) e não com o registro do imóvel

Focus.jor.br

09/01/2020

 

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio, sem a citação do proprietário do bem. No caso, o condomínio executou a dívida de taxa condominial de um apartamento contra o inquilino. Na ação de execução, o dono do bem não fez parte da ação, não tendo portanto conhecimento do débito. O órgão julgador entendeu que a locatária usufrui dos serviços prestados pelo condomínio é quem deve constar na ação e não o locador.

Para evitar a penhora do seu imóvel, a proprietária acionou a justiça contra execução de dívida de valores afeitos à taxa de condomínio. Na ação, a dona do apartamento alegou que o imóvel estava alugado e que não foi citada na devida ação de cobrança. A justiça paulista de primeiro grau rejeitou o pedido da proprietária, sendo reformado em seguida pelo Tribunal Justiça de São Paulo (TJSP). Em recurso ao STJ, o condomínio sustentou que diante da característica propter rem da obrigação condominial, cada unidade imobiliária responde pelas suas despesas, independentemente de quem as originou ou da própria vontade do proprietário.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, caracterizada pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade. “O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto”, destacou a julgadora.

A ação de cobrança foi ajuizada em 2011, referente ao débito no valor de R$ 8.200,00

Disponível em https://www.ocondominio.com.br/noticias/2882/divida-de-condominio-de-r-8-mil-gera-penhora-de-imovel-sem-citacao-do-proprietario-decide-stj?fbclid=IwAR1xBEs9JG-UsWIyfBDE7q4FLHzker2wYMU-IxLKQ6W_C8iBbMaWKssMKfU. Acesso em 09 de janeiro de 2020.

Ilegalidade da administradora ao oferecer serviços jurídicos

 

KÊNIO DE SOUZA PEREIRA

27 de dezembro de 2019

 

É fundamental o condomínio verificar a idoneidade da administradora de condomínio ao contratar seus serviços, os quais têm como foco questões contábeis, administrativas e operacionais, havendo ilegalidade quando essas prestam na sua sede serviços advocatícios. O diretor da administradora de condomínio engana o síndico e os condôminos ao oferecer orientação jurídica, sendo comum utilizá-la como um plus com o objetivo de captar os condomínios, podendo ser enquadrado no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal. O fato é que muitos síndicos e condôminos têm sido induzidos a acreditar que estão contratando serviços jurídicos quando na realidade não estão, ainda que esse serviço esteja previsto no contrato da administradora.

O fato é que a Lei Federal nº 8.906/94 proíbe que qualquer empresa que tenha destinação que não seja exclusivamente a advocacia, venha a oferecer serviços jurídicos, conforme artigo 16: “Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar. […] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.”

Em várias situações os condôminos necessitam de orientação em questões jurídicas complexas que exigem a atuação de um advogado independente, que não esteja ligado à administradora de condomínio, pois somente assim terá liberdade e autonomia para emitir um parecer jurídico que não seja influenciado pela administradora que poderá colocar em primeiro lugar seus interesses. O Estatuto da Advocacia e da Ordem dos Advogados do Brasil, Lei Federal nº 8.906/94, no seu artigo 1º, inciso II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo proibido a uma administradora de condomínio se fazer passar por um escritório de advocacia, conforme “§ 3º É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.”

Há, ainda, afronta aos artigos 5º, 7º e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB, não podendo um advogado atuar dentro de uma administradora de condomínio, pois este deve agir sem qualquer ligação com outra atividade, sob pena de ser repreendido pela OAB em processo disciplinar.

Entretanto, caso o diretor da empresa administradora (que geralmente é um contador ou administrador), ou mesmo o síndico profissional, venha a emitir parecer jurídico ou elaborar documentos jurídicos, estará exercendo ilegalmente uma profissão, sendo que a referida conduta, conforme o Decreto 3.688/41, configura uma contravenção penal que prevê pena de prisão simples: Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício”.

É importante que os condomínios entendam os riscos que têm corrido por deixarem de buscar uma orientação especializada nos momentos de conflito de interesses, na redação e na interpretação das convenções e dos regimentos internos. Vários são os casos de prejuízos causados por administradores que se aventuram a dar palpites em assuntos jurídicos, pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas, como o oferecimento de modelos de convenção ou de regimentos internos que ignoram as particularidades do caso concreto. Em alguns casos tal orientação visou reduzir os problemas para a administradora e não para o condomínio, deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos.

A sociedade evoluiu impondo a necessidade da especialização na prestação de serviços que deve ser contratada com base na experiência, na competência, sendo mais importante as boas indicações do que o menor preço, pois qualidade tem custo mais elevado, o que pode ao final resultar em economia.

Disponível em https://diariodocomercio.com.br/artigo/ilegalidade-da-administradora-ao-oferecer-servicos-juridicos/. Acesso em 27 de dezembro de 2019.

Golpes aplicados por síndicos crescem 13%; veja como se proteger

 

No último ano, desfalques aplicados por síndicos, a quem são delegadas obrigações de gestão do patrimônio coletivo de moradores, aumentaram em 13%. Especialistas alertam para necessidade de abertura das contas, para evitar prejuízos

Correio Braziliense

Publicado em: 26 de março de 2019

 

Obras, reparos de última hora, salários de funcionários e contas diversas a pagar. Ratear as despesas de um condomínio é tarefa complexa. E, no meio de tantos números e responsabilidades, há quem se aproveite da omissão de moradores para tirar vantagem financeira e até praticar crimes. Casos de síndicos que desaparecem com o dinheiro dos condôminos, que superfaturam obras ou contrataram empresas mediante pagamento de vantagem aumentaram entre 12% e 13% nos últimos 12 meses no Distrito Federal. Os dados são do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do DF.

A reportagem do Correio procurou síndicos, representantes de entidades e especialistas para reunir dicas de como evitar que pessoas mal-intencionadas se aproveitem do cargo para roubar as economias da copropriedade (veja Quadro). Entre as várias recomendações, no entanto, duas se destacam: a proatividade dos condôminos em acompanhar as despesas e necessidades do conjunto habitacional e a exigência de transparência nas contas durante todo o ano. Síndico profissional de sete condomínios, Leonardo Valverde, 42 anos, recomenda, por exemplo, a contratação de uma auditoria preventiva para facilitar esse acompanhamento.

Valverde explica que a auditoria é um trabalho barato mesmo para condomínios de receita mensal baixa, entre R$ 10 mil e R$ 20 mil, por exemplo. “Muitas vezes, o conselho fiscal não tem a expertise com a análise de contas. São moradores que se predispõem a ajudar o condomínio, melhorar o imóvel, e recebem um balancete no fim do mês, com números com entrada e saída de recursos. Não conseguem interpretar de maneira precisa. A assembleia de prestação de contas, normalmente, ocorre uma vez ao ano e, quando as pessoas descobrem que há algo errado, há uma bola de neve de problemas”, aponta. “Com a auditoria preventiva, a coisa muda de figura”, recomenda.

O auditor emite pareceres dos balancetes de contas mensais, facilitando a contabilidade e simplificando o trabalho do conselho fiscal. “Mas é fundamental que os condôminos participem de todo o processo. Não adianta ficar em casa e apenas olhar o resumo dos balancetes. E, se possível, buscar mecanismos que tragam segurança nesse processo. Principalmente porque os condomínios têm crescido e a gestão está cada vez mais complexa”, alerta.

Em recuperação

Os moradores do Bloco G do condomínio Summer Park, na 910 Sul, se recuperam de um golpe. A antiga síndica do prédio desapareceu com cerca de R$ 300 mil. A lição que fica, segundo a gestora atual, é, principalmente, a transparência das contas. “Os moradores precisam ter acesso aos extratos do prédio em tempo real, destaca Elizabeth Christina Zoghbi, 52. A gestora era subsíndica na época em que ocorreu o crime, e conta que precisou arrombar o escritório, já que a síndica havia levado as chaves. “Ela já havia atuado como subsíndica. Ganhou nossa confiança e falsificou todos os extratos bancários. Não imaginávamos que isso poderia acontecer”, recorda.

Além de se apropriar do dinheiro dos condôminos, a suspeita, segundo Elizabeth, deixou de pagar a empresa prestadora de serviços de portaria e limpeza. “Eu assumi a função de síndica a pedido do conselho fiscal em 4 de maio e ela não me entregou as chaves, cheques e nenhum documento. Quarta-feira, dia 9, ela fugiu. E, no dia seguinte, constatei que as contas estavam com valores ínfimos. As duas poupanças, o CDB e a conta-corrente estavam praticamente zerados”, relata.

“É preciso exigir transparência. E, na hora de eleger um síndico, ele tem que ser uma pessoa com propriedade, que possa ressarcir qualquer dano que vier a causar”, conclui Elizabeth. O delegado adjunto da 1ª Delegacia de Polícia (Asa Sul), João de Ataliba, comentou o caso. “A investigação está em andamento. Um advogado se apresentou e disse que ela (ex-síndica) está à disposição para prestar depoimento”, conta o policial. A reportagem não conseguiu contato com a ex-síndica ou com o advogado dela.

Patrimônio individual

Presidente do Sindicondomínios, José Geraldo Dias Pimentel relata que o sindicato recebe denúncias diversas e presta assessoria jurídica a condomínios lesados. “Nos últimos 12 meses, as denúncias cresceram entre 12% e 13%. É uma preocupação constante. Estamos atuando na prevenção. Condomínios precisam ter uma boa assessoria contábil e jurídica para analisar a convenção interna. O síndico tem que ser transparente e o conselho fiscal, ativo” orienta. “A participação dos moradores tem que ser espontânea. Mas os moradores precisam entender que o que está sendo gerido ali é o patrimônio individual”, recomenda.

“Os problemas dos condomínios são os problemas de todas as pessoas jurídicas que lidam com dinheiro coletivo”, afirma o presidente da Comissão de Legislação Anticorrupção e Compliance da Ordem dos Advogados do Brasil no DF, Antonio Rodrigo Machado de Sousa. Ele destaca que os casos de corrupção em condomínios também podem se repetir em empresas, associações ou clubes. “É um problema que vem crescendo, primeiro porque o número de pessoas morando nesses locais aumenta. Depois, os condomínios estão ficando maiores e mais complexos, com academia, e outros equipamentos. Uma ausência de fiscalização vai dar maior espaço para crimes”, avalia.

Para Antônio Rodrigo, os condôminos precisam saber, também, quando procurar a Justiça ou a Polícia Civil. “O síndico tem que prestar contas. Se não quiser, é preciso que os moradores procurem a Justiça. Se for detectado um gasto irresponsável, um descuido, os condôminos podem pedir que ele pague os valores. O caso se encerra. Em caso de não pagamento, isso vira um processo cível. Se houver suspeita de furto, apropriação indébita, estelionato, é com a polícia”, explica.

Dicas para evitar fraudes

Veja o que fazer para evitar casos de corrupção em seu condomínio:

• A participação ativa de moradores e conselheiros fiscais e consultivos nas contas e necessidades do conjunto habitacional é indispensável para coibir fraudes;
• Condomínios grandes devem profissionalizar a administração para torná-la mais eficiente;
• Em caso de dúvida, é importante uma boa assessoria contábil e jurídica para analisar a convenção e o regimento do condomínio;
• A contratação de uma auditoria preventiva ajuda o síndico a aprovar as contas e o conselho fiscal e moradores, a acompanharem a receita e as despesas;
• Moradores e conselheiros fiscais e consultivos devem garantir o cumprimento da convenção do condomínio, do Código Civil e acompanhar o gerenciamento de orçamento, despesa e receita;
• É dever do síndico ser transparente com todas as contas e o morador que tiver o acesso às informações negado deve recorrer à assembleia de moradores e à Justiça;
• Em caso de dúvidas, é importante um estudo preliminar sobre a manutenção preventiva e a corretiva para evitar gastos exorbitantes em obras;
• Em caso de dúvidas nas contas, moradores e conselheiros devem fazer ainda um estudo da inadimplência, comparando-a com orçamento elaborado e realizado.

 

Disponível em https://vivaocondominio.com.br/ptype_news/golpes-aplicados-por-sindicos/?fbclid=IwAR0GQ7JlVHEViH14rhblgEjH5ASZj7uixKDZULUKtVA2q2MDMbiGbw6v0eI. Acesso em 29 de setembro de 2019.

Ex-síndico é condenado a prestar contas da sua gestão em condomínio

 

CONJUR

10 de outubro de 2020, 11h36

A prestação de contas da sua administração é dever inerente do síndico de condomínio, e nela deve-se especificar as receitas, despesas e eventuais investimentos.

Condomínio acionou a Justiça para cobrar as devidas contas do ex-síndico.

Dessa forma, a 6ª Vara Cível da Comarca de Florianópolis condenou um ex-síndico, que não prestava contas do seu condomínio adequadamente, a apresentar as informações necessárias.

O condomínio ajuizou uma ação de exigir contas devido a irregularidades na prestação de contas do período em que o homem ocupou a função de síndico. Alguns gastos não teriam sido comprovados com as devidas notas fiscais. Isso levou o conselho consultor do condomínio a rejeitar contas apresentadas em assembleia ocorrida depois de ele ter renunciado ao cargo.

Na sentença, o juiz Celso Henrique de Castro Baptista Vallim destacou estar decidindo apenas sobre a obrigatoriedade da prestação de contas. A discussão acerca dos valores ocorre apenas em uma segunda fase desse tipo de processo.

Clique aqui para ler a decisão 5012127-06.2019.8.24.0023

Disponível em https://www.conjur.com.br/2020-out-10/ex-sindico-condenado-prestar-contas-gestao. Acesso em 14 de setembro de 2019 

Estado de São Paulo tem mais de 55 mil condomínios

Condomínios são instrumentos de avanço social

AABIC

06 de março de 2014

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), após fazer um levantamento junto à Receita Federal do Estado de São Paulo, identificou a existência de 57.221 condomínios registrados e legalizados no estado de São Paulo. Só na região metropolitana são 30.951 e na capital 24.360.

Esse volume projeta cerca de 60 mil empresas ativas, movimentando a economia, gerando empregos e pagando impostos. Antes disso já contribuíram para o desempenho da indústria de construção civil, que fechou 2013 com 3,4 milhões de empregos ativos.

A pesquisa quantitativa, aponta o grande desafio da gestão dos condomínios, bem como uma tendência irreversível da sociedade.

“Os moradores, que são milhões e continuamente aumentam sua participação no conjunto da população, contribuem de forma significativa para melhor organização da sociedade. Os condomínios se transformaram em um instrumento de organização social e objeto de interesse público”, explica o presidente da AABIC, Rubens Carmo Elias Filho.

Para o especialista, os condomínios representam muito mais do que a verticalização e a solução para a expansão imobiliária. “Além de contribuir para a redução do déficit habitacional, os condomínios, quando bem administrados, impõem rápida e simultaneamente regras positivas para um grande número de pessoas. Essa peculiaridade traz ganhos coletivos para o meio ambiente (como a coleta de lixo adequada, por exemplo), para a saúde (prevenção da dengue, entre outras) e para a organização urbana. Podemos ainda dizer que os condomínios minimizam problemas de mobilidade e segurança”.

Ganha a cidade e ganham os condôminos, completa o presidente da AABIC. “É preciso também ressaltar que é possível extrair desta realidade irreversível, diversos benefícios para as pessoas. A qualidade de vida é busca permanente dentro dos condomínios. É possível ter conforto e privacidade para a família ao mesmo tempo em que encargos financeiros e responsabilidades pelo funcionamento e preservação do imóvel são divididas com os vizinhos. Essa parte prática, sem dúvida, fica mais barata e organizada, além de demandar menos tempo. O sistema de economia de grupo pode ainda ofertar – em casa – equipamentos de lazer (como uma piscina ou academia) para muitos financeiramente inalcançáveis individualmente. Todas essas características, obviamente, valorizam o patrimônio familiar e potencializam investimentos”.

As comunidades contemporâneas são organismos complexos que devem acomodar interesses e comportamentos diferentes em uma direção comum. Não é uma tarefa simples, pelo contrário, mas que, quando bem executada, oferece muitos ganhos, tanto para os condôminos como para a cidade ao redor.

Os condomínios são, além da melhor alternativa para o desenvolvimento imobiliário nas médias e grandes cidades, potenciais instrumentos de avanço social. Para isso, no entanto, exigem gestão profissional, pois, como foi visto, são pessoas jurídicas com funcionamento elaborado e uma série de obrigações operacionais e burocráticas. Da mesma maneira que podem trazer benefícios expressivos têm capacidade para gerar grandes dores de cabeça quando mal administrados.

“Para evitar a armadilha é recomendável contar com o auxílio de uma administradora de condomínios. Essas empresas são fundamentais para orientar síndicos e condôminos sobre como estabelecer rotinas e determinar regras que garantam o bom funcionamento dos espaços e protejam a harmonia entre os moradores. Em geral são responsáveis por demandas fiscais e jurídicas, além de gerir a mão de obra contratada”, enfatiza Rubens.

Disponível em http://aabic.com.br/informacoes/release/exibir/?id=105. Acesso em 17 set. 2015.