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quarta-feira, 27 de janeiro de 2016

Mal vista por condôminos, previsão orçamentária "esquenta" assembleias

Daphnis Citti de Lauro
21/9/2015 


Quando o item "previsão orçamentária" está na pauta da assembleia geral do condomínio, a chance de o encontro ser acalorado é grande. E, pelo menos uma vez ao ano, o tema precisa ser apresentado pelo síndico, discutido e deliberado.

Sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada, Daphnis Citti de Lauro viu muitos debates ao longo desses mais de 20 anos atuando na área.

"A discussão geralmente é longa e, a deliberação, extremamente problemática. Isso porque ninguém quer aumentar a taxa condominial", afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário.

Daphnis lembra ainda que, em geral, a administradora é quem leva a culpa pelo novo valor do condomínio. "Já houve caso em que uma condômina, dirigindo-se ao representante da administradora, falou: 'vocês estão gastando muito'. E então foi explicado que não era a empresa que gastava, mas sim os moradores do condomínio."

A administradora apenas elabora a previsão. Com base nos últimos meses, ela calcula qual deverá ser a despesa média durante os 12 próximos meses. "É necessário levar em conta o dissídio coletivo dos funcionários ou das empresas terceirizadas, a previsão de aumento das empresas de fornecimento de água e luz, a inflação, entre outros", afirma o especialista.

"Como o próprio nome diz, a previsão dificilmente refletirá a realidade ao longo de um ano, principalmente no Brasil, com a instabilidade e a incerteza que vivemos. Mas, de qualquer forma, é preciso aprovar um valor, a ser rateado mensalmente, e que deverá cobrir todos os gastos", completa.

Caso o novo valor aprovado não cubra as despesas, haverá necessidade de um rateio extra, pois jamais o condomínio deve deixar a conta bancária negativa. "Conta essa que, diga-se, deve ser personalizada (em nome do condomínio) e não em nome da administradora (conta pool)."

De acordo com Daphnis, o melhor a fazer é a administradora apresentar na assembleia a previsão e deixar que os condôminos discutam e aprovem o valor que acharem conveniente.

"É aconselhável que o representante da administradora limite-se a informar o valor que vem sendo rateado e o valor médio de despesas previsto, sem participar da discussão que se seguirá. Os participantes da assembleia que discutam e decidam, com base nos dados."


Disponível em http://noticias.r7.com/dino/entretenimento/mal-vista-por-condominos-previsao-orcamentaria-quotesquentaquot-assembleias-21092015. Acesso em 22 set. 2015.

sexta-feira, 15 de janeiro de 2016

Condômino tem direito à defesa antes de ser multado, decide STJ

Consultor Jurídico
Revista Consultor Jurídico
16 de setembro de 2015, 19h03


 Multa por comportamento antissocial só pode ser aplicada a condômino depois que ele exercer o direito de defesa. Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recurso do morador de um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou seu apartamento para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.
Segundo informações do processo, em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, o condomínio enviou ao condômino multa de R$ 9,5 mil por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário do apartamento dele, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.
O Tribunal de Justiça de São Paulo anulou a multa com base no entendimento de que ela não poderia ter sido aplicada sem a notificação ao proprietário. Segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, que recebeu apenas a notificação para o pagamento.
O condomínio recorreu ao STJ. Alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino e que bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais para gerar incompatibilidade de convivência. No entanto, o ministro Luis Felipe Salomão, que relatou o recurso, não acolheu o argumento. Na avaliação dele, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.
Segundo o ministro, por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”. 

Disponível em http://www.conjur.com.br/2015-set-16/condomino-direito-defesa-antes-multado-decide-stj. Acesso em 17 set. 2015.

sábado, 3 de outubro de 2015

Acesso dos condôminos à documentação



Quando e como ele pode ter acesso aos documentos do condomínio

SINDICONET
           

Mesmo que a conferência seja função do Conselho Consultivo, qualquer condômino deve ter livre acesso à documentação, esteja em poder do síndico, da administradora ou do contador.

O acesso também inclui os documentos referentes a despesas ainda não aprovadas em assembleia.
 
A verificação não equivale a uma prestação de contas individual. O síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-lo nos balancetes mensais, e em assembleia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.

Normalmente, quando o condômino quer fazer uma verificação, marca-se dia e hora.
 
Não convém permitir que o condômino leve os papéis para sua casa. Ele tem livre acesso, mas a responsabilidade pela guarda é do síndico.


sábado, 19 de setembro de 2015

Estado de São Paulo tem mais de 55 mil condomínios


Condomínios são instrumentos de avanço social

AABIC

06 de março de 2014


A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), após fazer um levantamento junto à Receita Federal do Estado de São Paulo, identificou a existência de 57.221 condomínios registrados e legalizados no estado de São Paulo. Só na região metropolitana são 30.951 e na capital 24.360.

Esse volume projeta cerca de 60 mil empresas ativas, movimentando a economia, gerando empregos e pagando impostos. Antes disso já contribuíram para o desempenho da indústria de construção civil, que fechou 2013 com 3,4 milhões de empregos ativos.

A pesquisa quantitativa, aponta o grande desafio da gestão dos condomínios, bem como uma tendência irreversível da sociedade.

“Os moradores, que são milhões e continuamente aumentam sua participação no conjunto da população, contribuem de forma significativa para melhor organização da sociedade. Os condomínios se transformaram em um instrumento de organização social e objeto de interesse público”, explica o presidente da AABIC, Rubens Carmo Elias Filho.

Para o especialista, os condomínios representam muito mais do que a verticalização e a solução para a expansão imobiliária. “Além de contribuir para a redução do déficit habitacional, os condomínios, quando bem administrados, impõem rápida e simultaneamente regras positivas para um grande número de pessoas. Essa peculiaridade traz ganhos coletivos para o meio ambiente (como a coleta de lixo adequada, por exemplo), para a saúde (prevenção da dengue, entre outras) e para a organização urbana. Podemos ainda dizer que os condomínios minimizam problemas de mobilidade e segurança”.

Ganha a cidade e ganham os condôminos, completa o presidente da AABIC. “É preciso também ressaltar que é possível extrair desta realidade irreversível, diversos benefícios para as pessoas. A qualidade de vida é busca permanente dentro dos condomínios. É possível ter conforto e privacidade para a família ao mesmo tempo em que encargos financeiros e responsabilidades pelo funcionamento e preservação do imóvel são divididas com os vizinhos. Essa parte prática, sem dúvida, fica mais barata e organizada, além de demandar menos tempo. O sistema de economia de grupo pode ainda ofertar – em casa – equipamentos de lazer (como uma piscina ou academia) para muitos financeiramente inalcançáveis individualmente. Todas essas características, obviamente, valorizam o patrimônio familiar e potencializam investimentos”.

As comunidades contemporâneas são organismos complexos que devem acomodar interesses e comportamentos diferentes em uma direção comum. Não é uma tarefa simples, pelo contrário, mas que, quando bem executada, oferece muitos ganhos, tanto para os condôminos como para a cidade ao redor.

Os condomínios são, além da melhor alternativa para o desenvolvimento imobiliário nas médias e grandes cidades, potenciais instrumentos de avanço social. Para isso, no entanto, exigem gestão profissional, pois, como foi visto, são pessoas jurídicas com funcionamento elaborado e uma série de obrigações operacionais e burocráticas. Da mesma maneira que podem trazer benefícios expressivos têm capacidade para gerar grandes dores de cabeça quando mal administrados.

“Para evitar a armadilha é recomendável contar com o auxílio de uma administradora de condomínios. Essas empresas são fundamentais para orientar síndicos e condôminos sobre como estabelecer rotinas e determinar regras que garantam o bom funcionamento dos espaços e protejam a harmonia entre os moradores. Em geral são responsáveis por demandas fiscais e jurídicas, além de gerir a mão de obra contratada”, enfatiza Rubens.


Disponível em http://aabic.com.br/informacoes/release/exibir/?id=105. Acesso em 17 set. 2015.